Hvad enten du står og er ved at sælge din bolig eller du befinder dig på den anden side, som boligkøber, så er en tilstandsrapport ét af de elementer i salgs- og købsprocessen, det er vigtigt at sætte dig ind i og have helt styr på. Tilstandsrapporten er til for både sælger og køber, hvilket du kan læse mere om herunder. Sammen med elinstallationsrapporten falder tilstandsrapporten ind under den såkaldte Huseftersynsordning.

Hvad er Huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen, der officielt går under navnet “Bekendtgørelse nr. 1262 af 14/12/2012 om huseftersynsordningen”, er en lovmæssig bekendtgørelse lavet i tilknytning til Forbrugerbeskyttelsesloven. Du kan læse hele bekendtgørelsen her, hvis du har lyst.

Huseftersynsordingen beskriver formelt og i detaljer, hvordan henholdsvis tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter skal udformes.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er et dokument udarbejdet af en såkaldt beskikket bygningssagkyndig, og omhandler en boligs fysiske stand. En tilstandsrapport kan laves for alle typer af ejerboliger. Det er boligens sælger der betaler for rapporten, og den er ikke lovpligtig. Alligevel er det mere reglen end undtagelsen, at der følger en tilstandsrapport med salgsopstillingen, når man viser interesse i et hus eller en anden form for ejerbolig. Dette er der primært én god årsag til: nemlig at tilstandsrapporten er et krav for at kunne tegne en ejerskifteforsikring, som sikrer sælgeren mod efterfølgende økonomiske krav ved skader og fejl på boligen.

Den bygningssagkyndige har et bestemt skema, der er godkendt af Bygningsstyrelsen, som han eller hun går frem efter og udfylder ved besigtigelse af boligen. Tilstandsrapporten indeholder kun synlige skader og mangler. Den bygningssagkyndige skal kun notere, hvad vedkommende kan se eller på ande måde opdage ved almindelig besigtigelse.  Der skal både noteres deciderede skader og tegn på skader. Disse angives med en til formålet udarbejdet karakterskala.

Hvad betyder karaktererne i tilstandsrapporten?

Når du får en tilstandsrapport i hænderne vil den bestå af en masse observationer om boligen, kategoriseret efter emne. Ud for hver er der angivet en karakter. Disse er følgende:

• K0 – Kosmetiske skader
• K1 – Mindre alvorlig skade
• K2 – Alvorlig skade
• K3 – Kritisk skade
• IB – Ingen bemærkninger
• UN – Bør undersøges nærmere

Er du køber skal du især være opmærksom på K2’ere og K3’ere, der er skader der skal udbedres hurtigst muligt. Omkostningen til disse udbedringer ligger hos køber, men bruges ofte som argumenter i en prisforhandling.

UN-angivelser er også meget vigtige at være ekstra opmærksom på. En ejerskifteforsikring dækker typisk ikke en skade efterfølgende, hvis den bygningssagkyndige havde angivet i sin rapport at området skulle undersøges nærmere.

Hvad er en elinstallationsrapport?

Elinstallationsrapporten blev indført tilbage i 2012 og er en rapport der, der minder en del om en tilstandsrapport, men udelukkende dækker boligens elinstallationer. Rapporten udføres af en autoriseret elinstallatør, der foretager et grundigt eftersyn af boligens elinstallationer og checker at alt er udført lovligt. Alle synlige installationer gennemgås, der tages stikprøver af stikkontakterne og der foretages en måling på hoved tavlen.

En elinstallationsrapport kan laves på alle typer af ejerbolig og er lige som tilstandsrapporten et krav for at kunne tegne en ejerskifteforsikring.

Elinstallationsrapporten er gælden i 1 år.

Hvad er en ejerskifteforsikring, og hvad dækker den?

Ejerskifteforsikringen er den, der sikrer både køber og sælger i forbindelse med salg af bolig. Prøv at forestil dig følgende situation: Du køber et hus og det ser fint ud. Et år efter du er flyttet ind, opdager du at der er noget helt galt. Det kan være fugt i kælderen, skader på rør, et defekt tag og meget andet. Regningen på udbedringen af skaden lyder på et meget højt beløb. Hvem skal betale denne regning: køber eller sælger?

Er der ikke tegnet en ejerskifteforsikring hæfter sælger for udgiften i hele 10 år efter salget. Er der derimod fra sælger tilbudt en ejerskifteforsikring, men har køber afvist denne, er det køber der fremadrettet hæfter for alle skader.

Denne type situationer opstår desværre oftere end man lige tror, og fører nemt til lange, grimme og ikke mindst dyre, tvister mellem køber og sælger af boligen. Alt dette undgår man ved at tegne en ejerskifteforsikring, når man handler bolig.

Man kan kun tegne en ejerskifteforsikring, hvis der er udarbejdet dels en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport på boligen. Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler på boligen i 5 år fra købsdatoen, hvis disse vel at mærke ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Er tilstandsrapporten udarbejdet efter 1. maj 2012 dækker den også ulovlige elinstallationer, som ellers før denne dato kun var dækket af en udvidet ejerskifteforsikring.

En typisk ejerskifteforsikring koster et sted mellem 15.000 kr. og 30.000 kr. – en udgift der deles mellem sælger og køber.

Hvad er en udvidet ejerskifteforsikring?

Den udvidede ejerskifteforsikring er ikke så hyppigt anvendt som den almindelige og er da også noget dyrere. Til gengæld dækker den dobbelt så lang tid, nemlig hele 10 år. Der er ofte også andre dækninger med i den udviddet version. Det kan fx. være kloak og skjulte rør.

Ja, på denne måde adskiller en ejerskifteforsikring sig ikke væsentligt fra andre typer af forsikringer. Størrelsen på selvrisikoen svinger og afhænger af hvor høj præmie du hart betalt for forsikringen. Der er dog et lovmæssigt loft for størrelsen på selvrisikoen på 5.000 kr. pr. skade og maksimalt 50.000 kr. i alt.

Hvad er en energirapport og hvad betyder energimærkningen?

Når en bolig handles eller udlejes er det lovmæssigt et krav, at der af sælger, eller dennes eventuelle ejerforening, udarbejdes en energirapport på boligen. Energimærkningen har til formål at informere køberen eller lejere om boligens energiforbrug og danne sig et overblik over, hvor energiøkonomisk boligen er. Rapporten er udarbejdet på baggrund af dels udgifterne til energiforbrug (olie, gas, fjernvarme, el, vand mv.) og dels hvor godt isoleret boligen er.

Energirapporten benytter sig af en karaktergivning i sin mærkning, der minder om den man kender fra energimærkning af hårde hvidevarer. Karakterskalaen går fra A til G, hvor A er det mest energiøkonomiske og G er det ringeste.

Udover selve mærkningen, indeholder en energirapport desuden en energiplan med forslag til hvor man med fordel kan foretage forbedringer af boligen, der vil spare én penge på energibudgettet på lang sigt. Det handler typisk om isolering og vinduer. Energirapporten og -mærkningen gælder i 10 år hvis den er foretaget efter 1/2 2011.

Det er et lovkrav, at der angives en gyldig energimærkning ved annoncering i forbindelse med salg eller udleje af bolig. Dette gælder både ved selvsalg og gennem en ejendomsmægler.

Energirapporten skal foretages af en såkaldt beskikket energikonsulent.